Bij het WFT-examen Hypothecair Krediet moet je alle hypotheekvormen kennen. In dit artikel leggen we de drie belangrijkste hypotheekvormen uit: annuitair, lineair en aflossingsvrij. We bespreken de voor- en nadelen, de fiscale gevolgen en wanneer welke hypotheekvorm past.
De annuiteitenhypotheek
Bij een annuiteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag: een combinatie van rente en aflossing. In het begin betaal je voornamelijk rente en weinig aflossing. Naarmate de looptijd vordert, verschuift de verhouding: je betaalt steeds meer aflossing en minder rente.
Voordelen: gelijkmatig bruto maandbedrag, volledige hypotheekrenteaftrek, de schuld wordt volledig afgelost. Nadelen: de netto maandlasten stijgen doordat het aftrekbare rentedeel afneemt. Sinds 2013 is de annuiteitenhypotheek (of lineair) verplicht voor nieuwe hypotheken om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek.
De lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een gelijk bedrag af. De rente wordt berekend over de restschuld, die elke maand kleiner wordt. Daardoor dalen je totale maandlasten gedurende de looptijd.
Voordelen: je betaalt over de hele looptijd minder rente dan bij een annuiteitenhypotheek, je bouwt sneller vermogen op. Nadelen: de maandlasten zijn in het begin hoger, waardoor je minder kunt lenen. De lineaire hypotheek is fiscaal aftrekbaar en voldoet aan de annuitaire aflossingeis.
De aflossingsvrije hypotheek
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en los je niet af. Aan het einde van de looptijd moet je het volledige geleende bedrag in een keer terugbetalen of de hypotheek oversluiten.
Sinds 2013 is de rente op nieuwe aflossingsvrije hypotheken niet meer fiscaal aftrekbaar. Voor hypotheken afgesloten voor 2013 geldt overgangsrecht: de aftrek blijft bestaan tot uiterlijk 30 jaar na de eerste aflossing. Je mag maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij financieren.
Risico's: geen vermogensopbouw, restschuld bij verkoop als de woningwaarde daalt, en hogere lasten bij rentestijging.
NHG en hypotheekvormen
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) stelt eisen aan de hypotheekvorm. Alleen hypotheken met een annuitair of lineair aflossingsschema komen in aanmerking. De NHG-kostengrens wordt jaarlijks vastgesteld.
Voordelen van NHG: rentekorting (vaak 0,3-0,6%), bescherming bij restschuld bij gedwongen verkoop (bijvoorbeeld bij werkloosheid of scheiding). Kosten: eenmalige borgtochtprovisie van 0,6% van de hypotheeksom.
Bij het WFT-examen moet je weten wanneer een klant in aanmerking komt voor NHG, wat de voorwaarden zijn, en hoe de borgstelling werkt bij betalingsproblemen.
Fiscale aspecten
Hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor de eigen woning (box 1). Het eigenwoningforfait is een bijtelling op je inkomen gebaseerd op de WOZ-waarde. De bijleenregeling voorkomt dat je bij verkoop van een woning met overwaarde opnieuw maximaal leent.
Bij oversluiten is de boeterente aftrekbaar als de nieuwe hypotheek bij dezelfde geldverstrekker wordt afgesloten. Bij een andere geldverstrekker geldt de boeterente als kosten van de nieuwe hypotheek.
Rentemiddeling is een alternatief voor oversluiten: je combineert je huidige rente met een nieuwe, lagere rente zonder boete. De gemiddelde rente is hoger dan de marktrente, maar je hebt geen oversluitkosten.