Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af. Doordat de restschuld daalt, betaal je steeds minder rente en dalen je maandlasten in de loop der tijd. In dit artikel leggen we uit hoe de lineaire hypotheek werkt, wat de voor- en nadelen zijn en wanneer deze hypotheekvorm de beste keuze is.
Wat is een lineaire hypotheek?
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een gelijk bedrag af. Bij een hypotheek van 300.000 euro met een looptijd van 30 jaar los je elke maand 833 euro af (300.000 gedeeld door 360 maanden). Bovenop dit vaste aflossingsbedrag betaal je rente over de resterende schuld.
Doordat de restschuld elke maand afneemt met het aflossingsbedrag, wordt de rentcomponent steeds kleiner. Het gevolg: je totale maandlast (aflossing plus rente) daalt geleidelijk in de loop der tijd.
De lineaire hypotheek is een van de twee hypotheekvormen die sinds 2013 in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek, naast de annuiteitenhypotheek. Bij beide vormen geldt dat je de hypotheek in maximaal 30 jaar volledig moet aflossen.
Hoe werkt de maandbetaling?
Neem als voorbeeld een hypotheek van 300.000 euro tegen 4% rente met een looptijd van 30 jaar. De maandelijkse aflossing is vast: 833 euro. De rente wordt berekend over de restschuld.
In de eerste maand betaal je 833 euro aflossing plus 1.000 euro rente (4% van 300.000 gedeeld door 12), totaal 1.833 euro. In de tweede maand is de restschuld gedaald naar 299.167 euro, waardoor de rente iets lager is: 997 euro. Je totale betaling daalt naar 1.830 euro.
Dit patroon zet zich voort: elke maand daalt je totale betaling iets. In het laatste jaar betaal je nog maar 833 euro aflossing plus een klein bedrag aan rente. Het verschil tussen de eerste en laatste betaling is aanzienlijk.
De bruto maandlasten zijn in het begin hoger dan bij een annuiteitenhypotheek, maar dalen vervolgens gestaag. De gemiddelde last over de gehele looptijd is bij beide vormen vergelijkbaar, maar de verdeling over de tijd verschilt sterk.
Hypotheekrenteaftrek bij de lineaire hypotheek
Net als bij de annuiteitenhypotheek is de betaalde rente fiscaal aftrekbaar. Omdat je bij een lineaire hypotheek in het begin minder rente betaalt dan bij een annuiteitenhypotheek (je lost immers sneller af), is het fiscale voordeel in de beginjaren kleiner.
Dit betekent dat de netto maandlasten in het begin hoger zijn dan bij een annuiteitenhypotheek. Het bruto verschil wordt door de hogere rente bij de annuiteit deels gecompenseerd door meer belastingvoordeel.
Later in de looptijd keert het om: omdat je bij de lineaire hypotheek al een groot deel hebt afgelost, zijn je bruto lasten lager. De netto lasten zijn dan ook lager dan bij de annuiteitenhypotheek.
Over de gehele looptijd betaal je bij een lineaire hypotheek minder rente in totaal. Dit vertaalt zich in een lagere totale kostprijs, ook na aftrek van het belastingvoordeel.
Voordelen van de lineaire hypotheek
Het grootste voordeel is dat je in totaal minder rente betaalt. Doordat je sneller aflost, is de uitstaande schuld korter hoog en betaal je over de gehele looptijd duizenden euro's minder aan rente dan bij een annuiteitenhypotheek.
De dalende maandlasten sluiten goed aan bij een levensfase waarin je inkomen stabiel is of daalt. Veel mensen kiezen de lineaire hypotheek als ze verwachten dat hun lasten later moeten dalen, bijvoorbeeld richting pensioen.
Darnaast bouw je sneller eigen vermogen op in je woning. De restschuld daalt lineair, wat betekent dat je bij verkoop eerder overwaarde hebt. Dit kan voordelig zijn als je binnen de looptijd wilt verhuizen.
De lineaire hypotheek geeft ook meer zekerheid bij rentestijgingen. Omdat de restschuld sneller daalt, is het effect van een hogere rente bij een rentevaste periode-verlenging kleiner dan bij een annuiteitenhypotheek.
Nadelen en vergelijking met annuiteitenhypotheek
Het voornaamste nadeel is de hogere maandlast in het begin. Bij een lineaire hypotheek zijn de bruto lasten in het eerste jaar aanzienlijk hoger dan bij een annuiteitenhypotheek. Dit kan problematisch zijn voor starters met een beperkt budget.
De hogere initiele lasten betekenen ook dat je bij de hypotheektoets minder kunt lenen. Hypotheekverstrekkers toetsen op de hoogste maandlast, en die is bij de lineaire hypotheek hoger dan bij de annuiteit.
De lineaire hypotheek biedt minder fiscaal voordeel in de beginjaren. Het lagere renteaandeel resulteert in minder hypotheekrenteaftrek, waardoor de netto lasten hoger uitvallen dan bij de annuiteit.
De keuze hangt af van je financiele situatie. Als je de hogere beginlasten kunt dragen, is de lineaire hypotheek op de lange termijn voordeliger. Als je budget in het begin krap is, biedt de annuiteitenhypotheek meer ruimte. In de praktijk kiezen de meeste Nederlanders voor de annuiteitenhypotheek vanwege de lagere instap.